1주택자 전세대출 2027년 1월 1일부터, 보증비율 10%p·비거주 제한

대출 규제 | 1주택자 전세대출

집이 한 채 있는데 전세대출을 쓰고 있다면, 내년 1월부터 조건이 달라져요.

금융위원회가 8월 13일 발표한 대책에 따라 2027년 1월 1일부터 1주택자의 전세대출 보증비율이 10%p 낮아져요.

수도권·규제지역 아파트를 세주고 한 번도 살지 않은 1주택자는 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 막혀요.

11월 11일 기준으로 보증비율, 제한 대상, 예외, 내 경우 점검법을 순서대로 정리했어요.

한눈에 보기

시행일	2027년 1월 1일
1주택자 보증비율	수도권·규제지역 80%→70%, 그 외 지역 90%→80%
무주택자 보증비율	현행 수준 유지
제한 대상	수도권·규제지역 아파트를 세주고 본인·배우자가 한 번도 살지 않은 1주택자
제한 내용	전세대출 신규 취급·만기 연장 원칙적 금지
영향 규모	수도권·규제지역 아파트 1주택자 전세대출 약 6만건·9조 3,000억원(금융위 추산)

보증비율이 10%p 낮아지면 뭐가 달라지나요?

1주택자의 전세대출 보증비율이 2027년 1월 1일부터 10%p 낮아져요.

보증비율은 전세대출에 문제가 생겼을 때 보증기관이 책임지는 비율이에요.

수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 내려가요.

무주택자는 지금 수준이 그대로예요.

전세대출 2억원을 예로 들면 보증기관이 책임지는 몫과 은행이 떠안는 몫이 아래처럼 달라져요.

보증비율	보증기관 책임	은행 부담
80%	1억 6,000만원	4,000만원
70%	1억 4,000만원	6,000만원

2억원 대출을 단순 계산한 예시예요.

실제 한도와 금리가 어떻게 달라지는지는 은행 심사에 따라 달라서 이용 은행에 물어보세요.

수도권·규제지역 구분이 전셋집 기준인지 보유 주택 기준인지도 은행이나 보증기관 안내로 확인하세요.

비거주 1주택자는 누구를 말하나요?

핵심은 그 집에 한 번이라도 살아 봤느냐예요.

아래 세 가지를 모두 갖추면 제한 대상이에요.

• 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자(부부합산)
• 그 집을 남에게 임대 중
• 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 적이 없음

이 경우 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 2027년 1월 1일부터 원칙적으로 막혀요.

요건이 '실거주한 적이 없는 경우'라서, 한 번이라도 살았다면 원칙적으로 대상이 아니에요.

금융위는 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자의 전세대출을 약 6만건, 9조 3,000억원으로 추산했어요.

이 가운데 실제 제한 대상은 실거주 이력이 없는 사람으로 좁혀져요.

예외로 인정되는 경우도 있나요?

네, 불가피한 사유가 있으면 예외가 있어요.

금융위가 밝힌 예외는 아래와 같아요.

예외 사유	허용 내용
법적 의무로 실거주 예정(토지거래허가구역 안 세입자 있는 집 매수 등)	신규 취급·만기 연장 허용
임대차 계약을 승계해 산 집이라 승계한 임대차가 끝나기 전에는 들어가 살 수 없음	승계한 임대차 종료일까지 만기 연장
임대인이 보증금을 돌려주지 않아 대출 상환이 어려움	만기 연장 허용
임대차가 끝나 퇴거할 예정이지만 일정 조정이 필요함	단기 만기 연장(예: 6개월 이내)
그 밖에 비거주가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정	개별 심사로 허용

마지막 항목은 금융회사 심사 몫이라 같은 사정이라도 결과가 다를 수 있어요.

내 경우는 제한 대상일까요?

아래 표로 내 상황부터 찾아보세요.

내 상황	보증비율	신규·만기 연장
무주택자	현행 유지	이번 제한 대상 아님
1주택자, 그 집에 산 적 있음	수도권·규제지역 70%, 그 외 80%	원칙적으로 제한 대상 아님
1주택자, 수도권·규제지역 아파트를 세주고 산 적 없음	수도권·규제지역 70%	원칙적 금지, 예외는 심사

2027년 1월 1일 이후 만기가 돌아오는 대출부터 영향을 받을 수 있어서, 전세대출 만기일을 먼저 찾아 두세요.

표에서 세 번째에 해당한다면 위 예외에 들어가는지 이용 은행에 미리 물어보는 게 좋아요.

청년은 오히려 넓어지는 게 있나요?

네, 청년 쪽 지원은 반대로 넓어졌어요.

금융위는 청년특례 전세대출보증(보증비율 100%)의 지원 대상과 한도를 2026년 10월에 확대한다고 밝혔어요.

보도에는 대상 연령이 만 34세에서 만 39세로 넓어진 것으로 나와요.

상품	내용	시기
청년특례 전세대출보증	보증비율 100%, 지원 대상·한도 확대(대상 연령 만 34세→39세)	2026년 10월
청년 전월세 결합 보증	청년 전세·월세 대출을 합친 보증 상품, 연 4조 5,000억원 규모 2년 한시	2027년 1월(잠정) 출시 예정

연령·소득 같은 세부 조건은 상품마다 달라서 주택금융공사나 은행에서 확인하세요.

여기서 많이 헷갈려요

첫째는 보증비율이에요.

보증비율은 보증기관이 책임지는 비율이라서, 내가 받을 수 있는 대출 한도의 비율과는 다른 개념이에요.

둘째는 전세보증보험이에요.

세입자가 보증금을 지키려고 드는 전세보증금반환보증과는 별개이고, 이번 내용은 은행 전세대출에 붙는 보증이에요.

셋째는 무주택자예요.

무주택자의 보증비율은 지금 그대로고, 이번 비거주 제한도 1주택자만 해당돼요.

바로가기!!

▶ 금융위원회 부동산 금융대책 카드뉴스 보기

체크리스트

• 내가 무주택인지 1주택자인지 먼저 정하기
• 1주택자라면 그 집이 수도권·규제지역 아파트인지 보기
• 본인이나 배우자가 그 집에 산 적이 있는지 떠올려 보기
• 전세대출 만기일이 2027년 1월 1일 이후인지 보고 이용 은행에 문의하기

자주 묻는 질문

Q. 가족에게 세를 주고 있으면 어떻게 되나요?

본인이나 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 제한 대상에서 빠져요.

Q. 지방 아파트 한 채만 가진 1주택자도 막히나요?

비거주 제한은 수도권·규제지역 아파트를 가진 경우가 기준이에요. 그 외 지역 집이라면 이 제한은 해당되지 않지만, 1주택자 보증비율은 90%에서 80%로 낮아져요.

Q. 전세대출을 이미 쓰고 있어도 적용되나요?

시행일이 2027년 1월 1일이고 규제는 신규 취급과 만기 연장에 걸려요. 이미 받은 대출을 만기 연장할 때 어떻게 적용되는지는 이용 은행과 보증기관 안내를 함께 보세요.

저라면 먼저 전세대출 만기일과 우리 집 실거주 이력부터 정리해 보겠어요.

지금 쓰는 전세대출 만기가 언제인지 바로 떠오르시나요?

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이 글은 공개된 자료를 정리한 일반 정보이고, 전문가의 상담이 아니에요.

기준은 바뀔 수 있으니 금융위원회와 이용 은행 안내를 함께 확인해 주세요.